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企业工业用地转型的8条路径

来源:园区在线 时间:2020/9/4 9:44:50 查阅:968

       前些年,在经济发展目标的驱动下,各地对于工业用地供应几乎是「有求必应」,企业从中拿到了不少土地。

       现如今,土地资源紧缺,此前供应的土地又多处于闲置或低效状态,各地政府探索挖掘存量工业用地的潜力,纷纷对低效发展的企业「下手」。面对政府的反复游说和持续施加压力,企业经常难以抉择。

       今天,借鉴各地存量工业用地再利用的经验,总结企业工业用地转型的8条路径,供企业借鉴参考。

一、政府回购

       政府给予企业一定土地补偿金,收回土地,重新整理或变更用地性质后流入市场,再由新投资者通过招拍挂取得土地。在某些城市,被收储后公开出让的工业用地,原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益。

       回购是政府最为「喜闻乐见」的处理方式,但对于企业而言,这种模式却是下下之选。

       一般来说,土地补偿金的计算方法是「以工业用地现价补偿为主,双方谈判为辅」,补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿,但不论怎么算,这个费用也远低于土地本身的价值,更何况现在土地价值水涨船高,拿在手里就是固定资产。

       此外,从经营角度看,土地收储意味着企业搬迁,会涉及到供应链重构、员工重新招募、市场环境、销售渠道变化等一系列问题,企业经营风险成倍增加。

       适用条件:

       1、土地历史遗留问题严重、一时难以解决;

       2、地块位置太偏、短期内没有开发价值。

二、异地置换+拆迁补偿

       政府补给你一些钱,同时在郊区置换一块新地、或在市区换一小块商业用地,你可以在新地盘上再起炉灶。

       相比之下,这种模式比全部回购要温和许多,一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案,在这种模式下,如果条件设置得当,理论上政府和企业可以实现双赢。

       从企业发展角度看,若能置换到一块合适的商业用地,既保留了在该区域的「根据地」,又可借此平台实现公司业务转型;而政府也如愿回收土地,还留住了企业和税收,一举两得。

       适用条件:有业务转型打算的企业。

三、土地换股权

       企业以土地作价,与政府招商引资进来的企业成立项目公司,双方按照出资比例共担风险、共享收益。

       这种模式的优势在于:开拓了企业的投资业务,让企业在增加财产性收入的同时,也有制度上的保障;风险在于企业刚刚转型,缺乏投资经验,难以判断项目的可行性;若项目经营不善、甚至涉及法律风险,企业作为股东之一,需要承担连带责任。

       适用条件:对受让企业知根知底,或企业本身具备一定投资经验。

四、工改M0

       企业向地方政府提出申请,将工业用地变更为M0(新型产业用地),建设办公用房。

       与传统形态的工业厂房不同,M0在土地确权、物业类型、建筑年限、地价、容积率、项目审批等方面给予更多倾斜,土地的价值更高。

       1、单位土地开发强度大,M0容积率最高能做到5.0-6.0,而一般工业用地容积率基本在1.0-2.0间,只有少部分做到3.0;

       2、用地形式多样化,M0允许配置一定比例的商业办公、配套住宅、公共服务设施等,大大突破工业用地7%的红线;

       3、土地使用灵活,从各地新型产业用地的要求看,产业用房和配套用房基本都是可以分割转让的,只是比例和门槛各有高低。

       但分析各地创新用地的执行情况,新增创新用地比较简单,但企业自有工业用地变性很难。

       究其原因,一是多地对M0的管理细则尚未出台,缺乏实施依据;二是政府把握不好企业的意图,所以干脆不批;三是土地变性没有财政收入,政府积极性不强,好在随着企业日益增长的转型需求,这个口子也在逐渐松动。

       适用条件:自身有一定创新资源,且有一定政府关系可运作此事。

五、老厂房改造

       追加一部分投资,把老旧厂房改成文化创意园区、商务园区或艺术街区,通过管理运营实现增值。

       这里的老厂房改造有几个优势:

       1、改造项目投入低,在原有工业厂房的基础上,对外立面及基础功能加以改造即可,无需新建投资;

       2、改造流程简单,企业已经合法取得工业用地,对原有项目加以改造便可以直接投入使用;

       3、项目建设周期短,在原有建筑基础上进行设计与改造,周期相比于新建一个项目短很多;

       4、工业企业转型园区运营商,开拓多元化业务;

       5、老厂房改造代表了一种历史文化和精神的传承,包括建筑风貌、人文记忆等都因此得以继续流传。

当然,园区的规划、招商、运营,是专业性很强的工作,早期企业缺乏经验,需引入第三方规划咨询和运营服务机构。

       适用条件:本身有一定产业资源,且愿意多元化发展的企业。

六、补交地价,调整用地性质

       这种模式理论上可行,但在实际操作中难度非常大。

       一二线城市的政府,为了土地财政,同时也为打压通过获取工业用地后变更性质的投机行为,允许范围以外的工业用地基本都要由政府收储再统一招拍挂,这就又回到第一种模式,和你没关系了。

       中小城市的政府,心里希望把地收回来再重新整理打包上市出让,但理想很丰满,现实很骨感,这些政府一年也就十几个亿的财政预算,只能勉强度日。

       因此,大部分城市对工业用地变性不置可否,但对每年变性成功的指标和数量有严格把控,一般来说地级市每年允许的工业用地变性土地不会超过三宗,以免影响正常的土地财政。

       适用条件:后台硬的企业。

七、补交地价+公益性补偿

       这一模式源于上海,2016年,上海市政府正式批准转发了《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》【沪府办〔2016〕22号】,提出对于零星工业用地,只要满足一定条件,经区县政府常务会议集体决策同意后,可由原土地权利人采取存量补地价的方式,按照规划用途自行开发:

       1、规划用途为非住宅类的经营性用地;

       2、未纳入旧城改造范围内的;

       3、权利主体单一且周边无规划开发建设用地,具备独立开发条件的;

       4、拟转型发展的项目,经区县政府相关部门评估,具有明确的产业和功能,并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。

       零星工业用地自行开发的,应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿地等建设,具体空间由各区县政府按照规划确定。如无法提供公益性建设用地的,应将不少于15%的地上经营性物业产权无偿提供给区县政府相关部门,定向用于公共用途,以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。同时,对转型为商业、办公用地的,开发单位须在出让年期内长期持有60%以上的物业产权。

       简单来说,就是在第六条土地变性的前提下,原土地权利人提供了一条绿色通道,让其在满足政府对公益性设施要求的前提下,通过补缴土地出让金的方式,自行变更土地使用方式。

       适用条件:符合条件的沪籍企业。

八、企业股权转让

       企业股权直接转让给开发商,由开发商推动土地的整理、收储、出让。

       在这种模式下,企业把所有资产打包出让,「高位」套现;开发商成为土地的权利人,优势是全部资产得以迅速变现,弊端是无法享受土地可能的增值收益。

       适用条件:资金紧缺,急于变现的企业。

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