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企业选址的忧虑你是否了解呢?掌握招商痛点

来源:园链研究院 时间:2021/3/1 16:12:29 查阅:613

导读:

知己知彼,方能百战不殆...


      大环境不景气,企业投资更是如履薄冰。

      近期走访了几家新落地企业,和负责人交流下选址心得。开始大家还比较含蓄,当谈及企业担心的投资风险,大家马上打开了话匣子,毫不掩饰的表达对园区和营商环境的「忧虑」。


今天就和大家聊聊,企业选址最为担心的十个问题(风险)。


承诺不兑现

      优惠政策不兑现、或者不能及时兑现,是企业家反应最强烈的问题。

      地方政府「违约」,原因有几种:一是地方政府做出的优惠承诺本就超越了现行税收优惠政策的范围,那违反相关法律法规,自然是不能兑现的;第二种是政府内部协调不清、或者是财政、税务等相关单位拒不配合导致的「违约」;第三种是政府换届,新领导不认可、不承认前任的优惠政策;当然也有一些,就是没有理由、纯粹的主动「违约」。

      承诺的优惠没有了,企业自然无法接受,可能会寻求法律途径解决,但过程必定十分曲折。如果地方政府的承诺本就「越界」,即便是去诉讼也无济于事;若是因政府自身的原因导致承诺无法兑现,企业则要与政府陷入数年的「拉锯战」,沟通、谈判、收集证据、诉讼、打官司...而且这段时间还要与政府同处一个屋檐下,既劳神又虐心,很多企业还没有拖到判决结果便已倒闭回家。


物业不负责

      企业到园区来,是希望获得好的空间、好的服务,让员工心虚旁骛地投入到研发生产,而不是把精力浪费到很多没有意义的事情中。

      但话说回来,物业管理作为一种无形的服务过程,企业很难在前期对其定性,只能入园后慢慢体会。要素遇到糟心的物业,对企业绝对是一种煎熬。员工刚坐下,楼下便有电话打来叫你挪车;上下班高峰期,电梯故障停用,爬20多层到公司;公共区域堆满了吃剩的外卖(盒)、用过的餐巾纸、烟头;厕所门一开,好家伙!「色香味俱全」;办公区域隔三差五断电、断网、断水;问到物业,一队大爷大妈,收费是他们唯一的工作...

     试想,置身这样的环境中,企业能发展壮大吗?


政策变化快

      企业跟着政策走,这点毋庸讳言,但近几年,政策的多变已经远远超出人们的预期。有企业家直言,政策变化太快,已经是当前企业经营中最大的不确定因素。

      2014年,总理在达沃斯一句「大众创业 万众创新」点燃了众创的热情,大量投资机会像甘露一样降下,审核条件松、补贴力度大,第一批玩家大受其益;16、17年,众创空间投资热情不减,但补贴逐渐缩水,企业投一样的钱,要求提高不少、利润却降低了,领导也不来了;18年以后,众创空间加速洗牌,政府也把目光转向别处,企业再进政府的门,工作人员态度直接360°大转弯,从原来的「求贤若渴」到「食之无味、弃之也不那么可惜」。

      当然,政策变化快,政府也有自己的难处。一是顶层的思维在变,作为地方政府只能是「上行下效」,把钱花在风口上;二是经济下行,很多地方政府面对财政收入增速下滑感到不适应,只好对本该推进的减税政策拖延再三;三是政府对政策有太多的「最终解释权」,很多东西是「看得到,摸不着」。


新官不认账

      新官不理旧账,这已经是老生常谈的问题了。

      这个具体分两种情况说,一种是上面的,一些官员为了博取政绩做出一些不合规的承诺,或者不懂相关法规,胡乱答应,后来发现根本执行不了,最常见的就是「零地价」、「裸地价」之类的承诺。

      还有一种是本身政策合规,但新官到任,把前任的思路全盘否定,企业一夜之间从政府口中的「标杆企业」成了「毒瘤」、成了「阻碍地方发展的罪人」,以前的优惠政策自然是难以兑现;退一步说,哪怕新官主政思路与前任相似,但毕竟一朝天子一朝臣,项目做好了功劳是前任的,做不好责任是现任的,加之企业的发展很可能没有当初说得那么美好,新官「赖账」也是情理之中了。


关系不平等

      从出身来讲,民业与国企、外企本就不在同一起跑线上,尤其是在营商环境不好、「官本位」思想较重的地区,这一差距还会被无限放大。

      虽然国家层面一直在强调外资内资、国资民资一律平等,但具体到园区,「玻璃门」(民企和新政策、新办法之间好像隔了一层玻璃门,看得见拿不到,真想进去的时候头上还会撞出个大包)、「弹簧门」(民企刚涉足某行业,就被市场准入门槛「弹」出门外)、「旋转门」(表面上一视同仁,刚一进门就被某些条款拦住,转着转着就出门了)现象依然屡见不鲜。也有一些企业,进了园区的门,但话语权没有、政策轮不到,企业过得不舒服,还是要退出。


企业办事难

      这几年,在「最多跑一次」改革之下,在一些城市、尤其是一些一二线发达城市,企业办事难的问题得到了一些缓解。

      但综合全国的情况来看,企业办事程序繁琐、审批难、落地难,仍然是企业生存发展的重大困扰。接触下来,有些政府名义上简政放权,放权数量也不少,但质量却不高,涉及企业投资审批、政策申报等关键环节,办事人员「求爷爷告奶奶」的现象依然是家常便饭;也有一些部门,既怕过度审批担责,也不想落下个办事难的名声,干脆就把事情往上推,既不提出质疑,也不给明确答复,总让企业去找市领导。如果企业关系不硬,事情就不好推进。


管理不规范

      「概念林志玲,量产罗玉凤」。

      看过一些园区,拿地时踌躇满志、用料极尽奢华、定位堪比「十四五」规划,唯独不重视管理,坑苦了企业。

      首先是业态管理不规范,很多园区打着生物医药、打着大数据、人工智能的名号,但背地里还是做写字楼。企业进来,想着大家都是一个行业的人,彼此之间能有个照应。可进去了才发现,各行各业的企业都有,唯独生物医药仅我一家。

      二是基础管理不规范,贸易公司混在高层,每天占用电梯搬运重物;研发生产企业在一起,噪音二十四小时不间断;公共空间门庭若市、泡面和咖啡的味道交织在一起,休息区成了吸烟室、电话亭...企业难以忍受,只得搬家。


配套不完善

      企业想发展,必须留住人才。留才,薪资是一方面,园区的服务配套同样不可或缺。

      试想,如果企业搬迁到一个园区,内部没有食堂,员工只能跑很远到外面吃饭;旁边没有住的地方,员工只能挤公交车,碰到加班,打车还打不到;客户要来拜访,突然想起没有烟了,想取车到隔壁园区去买,结果一到停车场,自己的车被横七竖八地堵在里面...

      这样的园区,企业绝对不会想来。


遗留问题多

      俗语说「术业有专攻」,企业在他们所在的领域,是专家、是权威,但对园区行业,企业家一窍不通,也怕踩坑。

      园区的历史遗留问题,主要体现在几个方面,一是开发商在取得的A35科研用地或工业用地上建写字楼分割出售,有一定的法律风险;二是土地或房屋产权不清、或者涉及抵押贷款,后期的过户也是麻烦事;三是一些土地之前从事过化工、印染、电镀等高污染活动,可能有环保上的隐患。


水土不服

      企业入驻某个园区,要经过大量调研与投资分析,可即便如此,在搬迁的路上,企业依然会遭遇大量「水土不服」的问题,一些企业在投资和实施项目中交了很多「学费」,也有很多企业还没度过磨合期就倒在了黎明之前。

      造成企业「水土不服」的原因是多方面的,首先,一家企业重新建厂、招聘、恢复投产,这一过程往往要持续数年,能否安全度过「震荡期」,所有人心里都没谱;第二,企业搬迁涉及到的影响很多,包括人才的流失、客户关系的断裂、对未知市场的迷茫、甚至一些供应链、资金链都要发生重构;第三,一些企业虽然有一定的规模,但到了一个新环境,得不到政府信任也是家常便饭,加之不熟悉当地营商环境、不了解当地市场水深水浅,竞争力不见得很强。

      作为园区,帮助企业渡过难关,既是责任,也是使命。


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