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招商引资和写字楼出租的区别

来源:园区在线 时间:2021/9/28 9:31:49 查阅:456

       「招商引资」和「写字楼出租」这两个词我们肯定不陌生,但对于不太懂的人,只知道招商引资是政府干的事儿,写字楼出租是开发商的活儿,除此之外,了解的就不是很多了。

       今天,园小链就和大家聊聊政府招商引资和写字楼出租的区别。

政府主导VS企业主体

       在我国,招商引资一直是地方政府的重要职能。

       在招商引资中,地方政府往往承担着「投资环境建设者」和「招商引资主导者」的双重角色,负责一切招商引资的顶层工作,包括产业规划布局、优惠政策制定、投资项目审批、重大项目招引等。虽然近年随着市场经济发展,也衍生出了如「政府主导,企业主体」的第三方委托运营模式,但各种决策权依然掌握在政府手中,说白了,无论是开发商还是运营商,本质上也只是在给地方政府「打工」。

       而写字楼租赁则是纯粹的市场化行为,开发商通过「招拍挂」自己拿地、自己建设,建成的写字楼再对外出售或出租,政府只在拿地阶段介入,更不会参与企业的经营决策。

投资逻辑VS销售逻辑

       在园小链看来,招商引资的本质是投资逻辑(所以招商引资通常都说「投资」,而不说「买地」或「租赁」)。企业来地方投资,是希望接受政府的扶持,并和政府建立良好的关系以取得资源,让企业有更好的发展;而政府给企业提供长期保障,让企业能够雇到人才、拿到资金,随着的企业壮大,再给当地创造税收,并通过口碑效应给政府换来更多的投资。

       而写字楼出租的逻辑更像房产销售,开发商先通过梳理竞争关系和客户需求,确定户型配比与交付标准,再对外进行推介。对开发商而言,房子住的是谁并不重要,重要的是这间房子租了多少钱、赚了多少钱。至于企业发展好坏与否,并不是开发商关心的点。毕竟,企业扩大了还可能搬走;企业经营不善,也只当作是万千退租的客户中的一员罢了。

社会效益VS租金导向

       在招商引资中,眼前的房租和土地收益不是政府关心的重点。引进一个项目,政府要付出征地拆迁的成本、公共基础设施的成本和满足企业提供的各种要求的成本(税收减免、奖补资金、制造基地厂房成本等)。对优秀项目,政府甚至还会以「底价」出让土地,或以免租的形式「亏本」吸引企业入驻。

       对地方政府而言,一方面,企业的经济效益体现在其创造的税收上;更重要的是,政府要通过企业来带动城市的就业,增加当地的GDP、吸引人口(尤其是高层次人才)流入,吸引务工人群返乡、增加消费、带动房地产市场、从而提升城市的区域排位...这一系列的「隐性收益」才是政府着重考虑的。当然,具体还要考虑当地准入要求,比如化工产业,虽然税收很高,但还是要慎重引进。

       对写字楼租赁而言,开发商更多考虑的是投资回报率,租金、出租率、物业费这些「显性收益」。至于客户的组成、企业的质量、所处的行业、以及能贡献多少税收,都不是开发商主要关心的问题。

产业集中VS层次集中

       在招商引资初级阶段,很多政府抱着「捡到篮里都是菜」的想法,对企业几乎「照单全收」。但现在时代变了,上级抓得严,土地指标也紧缺,来者不拒的情况越来越少。各地政府基本要围绕当地主导产业去招,招商引资目录之外的企业,即便能进来,也拿不到什么好的政策。

       写字楼的目标客户其实也有集中,但与招商引资的行业集中不同,写字楼招租更多的是一种层次集中,比如,高端写字楼的客户基本集中在金融、律所、高技术、生物医药、地产等几个朝阳行业;而销售、商贸、中介、广告等服务行业的小微企业一般会选择市中心的老牌写字楼,总体上很少出现行业集中。

核心竞争力:优惠政策VS楼宇硬件

       在招商引资中,优惠政策是地方政府手中的「王牌」,根据国家规定,地方政府有权在法定范围内制定出台招商引资优惠政策,对就业、经济发展、技术创新贡献大的项目予以支持。现实中常见的有税收政策(税收返还)、要素补贴(土地、房租、水电补贴)、创新奖励等。而写字楼多为市场化租赁,明码标价,一般没有其他专项政策扶持,整体入驻成本更高。

       在写字楼出租领域,硬件设施往往起决定性作用。如写字楼的区位、周边有无地铁配套、大楼的整体设计、楼宇的设施配套等等。随着企业对办公品质的要求越来越高,硬件设施好的写字楼往往会在同区域同类写字楼中占到绝对优势。而政府的经开区、产业园则一般位于城市外缘郊区地带,交通便捷度低,楼宇形象也不及CBD里的高端写字楼。

多元化招商VS中介招商

       在招商引资中,我们最熟悉的中介渠道并不是项目的主要来源(严格意义上说,中介当中,只有拥有一定口碑和招商案例的、专业从事招商引资的机构,以及「五大行」、「四大所」这种顶级咨询管理和企业服务公司才可能有一些合作价值),甚至有干部会认为经过中介招商,自己的功劳会被抢占、影响晋升,进而反对第三方机构介入招商工作。多数时候,政府需要产业链招商、以商招商、驻点招商、亲情招商、资本招商等多种招商方式齐上阵,混合运用,才能招到合适的企业。

       与招商引资不同,中介是写字楼获客最主要的渠道,而且城市能级越高,中介的作用越明显。中介拥有更多的客户资源,他们的工作就是帮客户匹配到合适的房源,从某种意义上来说,中介甚至比一般的招商人员更专业,更能理解客户的需求。

企业决策周期极长VS较短

       俗话说,「良禽择木而栖」,投资选址是大型企业的头等大事,对企业而言,找不到合适的,宁可一个都不投。做出投资决策前,企业必定会综合考虑资源、区位、市场、人才、政策等多种因素。这个过程往往非常漫长,很多时候没个一两年时间都下不来,遇到大项目还要省、市领导班子出面,反复洽谈才能最终敲定。

       而租赁写字楼的客户大都为中小微服务型企业,搬迁需要考虑的因素远没有大型总部基地选址或生产基地选址多,决策流程也相对简单,选址周期更短。尤其是一些企业原办公场地即将到期、新场地还没落实,决策周期还会进一步缩短。

隐患:政绩工程VS利益寻租

       利益身后必有隐患,无论招商引资还是写字楼招租都不例外。

       招商引资的隐患主要来自「政绩」,很多地方政府对招商引资高度重视,大搞全民招商,把招商引资工作成果纳入年度考核,作为领导干部提拔考核的重要指标。在这种环境下,一些单位或个人急于完成任务目标,不顾项目质量,甚至连污染项目、骗子项目都引进来;部分没有「门路」的单位或个人还为了完成年终考评虚报项目。

       写字楼招租的隐患则来自于「利益」。相比与产业招商,写字楼租赁行业鱼龙混杂,小学没毕业的可以做,博士硕士也有人在做;而且,招租的工作相对弹性,很难去追踪管理,导致容易滋生一些「灰色地带」。


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