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平台公司该如何做投资

来源:园链研究院 时间:2022/3/17 16:51:17 查阅:243

       改革开放以来,在经济高速增长与市场旺盛需求的多轮驱动下,我国房地产行业发展迅猛。但随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台、供给侧改革去库存力度加大等多种因素影响下,我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。不论是住宅类地产企业,还是城市开发类与商业类地产企业,抑或近年来兴起的科技地产与工业地产企业,都需要思考一个重要问题:房地产行业如何实现产业转型?又向何处转型?深入了解房地产行业发展的新挑战房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业,也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求,也带动了近70多个关联产业的发展,对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用,同时由于特有建设用地供给制度,也为政府财政提供来了重大支撑。

       在当前发展新的时期,各类房地产企业都遭遇了新的挑战。第一,住宅类房地产发展受限了。今年以来,北京、上海等一二线城市从购买条件到金融信贷等方面不断出台购买住房的限制性政策,不仅限制了住宅交易,也有效抑制了房价的上涨,同时住宅类房地产行业遭遇了严重打击。而县、市等三四线城市由于此前住宅类房地产无序发展,造成了大量住宅房产积压,成为“去库存”的重点领域;第二,商业地产类房地产遭遇制约了。近年来,随着经济增长放缓、市场需求下降、社会购买力增长缓慢,尤其是互联网电商对实体店的巨大冲击,再加之经过多年快速发展,以商业综合体、商城建设运营、店铺建设租赁等为主的商业房地产行业也受到了严重制约;

平台公司该如何做投资:市场化与专业化

       平台公司的核心是产业、抓手是资本。所以平台公司应该作为资本平台,在产业为本、全产业链运营的模式下,依托旗下的产业基金、上市公司、金融(类金融)机构,实现产融互动、并购整合,实现整合发展、跨越式发展。

       平台公司要想做好投资,就要与管委会深度融合。管委会在产业发展上、招商引资上有众多的政策、资金。“管委会+公司”模式下,这些资金应该集约化使用,加大对重点产业领域和重点产业项目的投资。

       在这方面,管委会应该梳理政策体系,采取市场化的投资模式,减少无偿投入,转型为市场化的有偿投入,将这部分政策统一变为平台公司的投资行为,从而既能解决招商与企业发展的资金问题,又能够实现平台公司的市场化投资。

       平台公司的投资应该与招商引资密切结合起来。简单说就是平台公司应该积极向产业项目的上游工作延伸,不能等着项目进了园区才想着投资,而应该在项目的筹划、项目的招商引资阶段就应该积极互动介入,与管委会配合甚至主动承担招商引资的任务,从而能够确保项目源头上的可控性。

       在投资决策上更应该专业化、市场化。平台公司在投资上受到管委会的影响非常大,甚至是一个命令就需要投资。这种对平台公司来讲可控性很差,也不是市场化行为,最终会造成投资不专业、投资风险大,国有资本面临更大的市场风险。

       因此,“管委会+公司”应该建立多层次的投资决策体系,建立科学与有效的投资决策机制。管委会要把好关,平台公司更应该把好关,对重大产业项目的投资要多方科学论证,平台公司不能不作为,要最大限度确保投资决策的理性,提高投资成功率。

平台公司该如何做产业融资:基金化与上市通道

       要想投资,就得融资。只靠财政投入、只靠平台公司的自身实力,产业投资恐怕是面临着很大的资金短缺问题。

       其实,平台公司运营的国有资本并不能包办一切。相反,国有资本真正的要义是发挥带动作用,能够撬动其他国有资本非公资本等一起为开发区的产业发展服务。

       因此,以股权融资就是一个非常现实的问题。平台公司要善于利用股权投资的方式推动资本融合、推动资本能级的提升。

       为此,平台公司应该善于使用产业基金模式来推动股权融资、推动资本融合。管委会或平台公司的资本是引导资本,引导金融资本、社会资本的投向。因此,要大力发展引导基金、产业母基金等方式,打造“基金+产业”、“基金+基地”、“基金+项目”等多种模式,充分发挥国有资本的带动作用,撬动各方资本为开发区的产业发展服务。

       产业基金实现专业化的投资孵化,能够引导社会资本、产业资源加快开发区主导产业的集群化,提升竞争力,同时产业基金通过与上市公司的联动获得市场化退出通道和收益保障。

       同时,平台公司应该因地制宜推动金融服务业务的发展,丰富融资渠道,为产业发展提供更多的资金支持,解决其资金短缺等问题。

       一流的平台公司有金融牌照,在银行、信托公司、证券公司等方面进行布局。一般的平台公司可能获得金融牌照非常困难,但完全可以发展融资租赁、保理、供应链金融、小额贷等类金融业务,为企业提供全方位的服务。

       对于平台公司来讲,推动旗下业务上市或者投资具有上市前景的公司都是不错的打通资本市场的措施。平台公司本身上市比较困难,但可以通过资产重组、业务培育等方面在旗下打造上市公司平台,或者通过并购等方面收购上市平台。

       上市公司作为平台公司的上市平台和资本市场通道,依托管委会和平台公司的支持优质项目持续注入,能够持续提高市值,增强融资能力,反哺平台公司和管委会。

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