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新型产业用地(M0)新政出炉!

来源:园链 时间:2019/1/8 14:45:33 查阅:902

 1月3日,广州市政府官网上,《广州市提高工业用地利用效率实施办法》(征求意见稿)(下称《办法》)正式开始公示,其中超过3/4的篇幅都用于推出一个全新的工业用地类型——M0。这也是继郑州市在2018年12月19日推出M0用地后,第二家省会城市和第一家一线城市出台新型产业用地新政(尽管深圳是第一个设立M0的城市,但至今仍未出台M0的专项管理政策)。同时,粤港澳大湾区的深圳、东莞、广州、惠州等地也就此都明确了新型产业用地的落地,成为全国在产业用地创新方面最密集的都市圈。

       以M0为代表的创新型产业用地,一方面在配套、分割、设计等方面更为灵活和新颖,倡导“兼容性混合功能用地”,让业态和盈利模式变得更为丰富,但另一方面也在准入门槛和全生命周期管理上更加严苛,大大提高了园区土地出让过程的选商能力,以往“捡到篮子里就是菜”的情况已经完全被杜绝掉,今后拿M0用地简直就是一场艰苦卓绝的战斗。

       广州近年来非常注重产业园区和工业用地的创新、转型与管理。2018年6月,《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案(2018-2020年)》发布,内容很丰富,其中包括:支持“工改新”项目实施;选取产权分割试点,允许工业物业按幢、层等固定界限为基本单元分割转让,将“层”设定为分割的最小单元,即不允许按“套、间”进行分割,抬高炒作工业房地产的门槛,防止因厂房价格上涨损害本地的工业竞争力;引导、鼓励国有企业或优质园区运营机构等成立园区载体建设基金,重点投入到广州市产业园区建设及升级改造,助推产业园区提质增效等。

       同时,《广州市价值创新园区建设三年行动方案(2018—2020年)》也一起出炉。广州将围绕新能源汽车、智能装备、新型显示、人工智能、生物医药、互联网等产业,建设10个价值创新园区,作为整个广州集聚高端产业新平台、广州经济发展新引擎、产城融合发展的新示范标杆。

      《办法》中明确,广州的新型产业用地(M0)是指“为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检测、清洁生产等环节及其配套设施的用地”。这个定义与东莞和深圳基本一致,比郑州M0则增加了“清洁(无污染)生产”这个环节。

       广州M0容积率一般不低于3.0,这个下限较现有普通工业用地有了大幅提高,有力推动土地集约利用,但往上没有明确封顶。广州M0的出让底价,是按拟出让时同地段办公用途市场评估楼面地单价的30%乘以可分割的产业用房建筑面积核算的土地出让金,与普通工业用地出让底价之和。也就是说,周边的办公用地价格越高,可分割的产业用房面积越大,M0的出让价格就越高。

       广州M0的配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%;独立占地建设的,其用地面积不大于总用地面积的10%。30%的配套比例跟广州市其他工业用地相比:普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的7%,计容建筑面积不大于总计容建筑面积的14%;位于价值创新园区内的,计容建筑面积不大于总计容建筑面积的15%。

       M0上建设的新型产业用房(不含配套行政办公及生活服务设施),首层地面荷载不低于800公斤/平方米,二、三层楼层荷载不低于650公斤/平方米,四层以上楼层荷载不低于500公斤/平方米;单独设置客梯,至少配备1台载重2吨以上的货梯。

      《办法》要求,建立M0产业资格审查制度,由所在区政府组织区工业和信息化、发展改革、国土规划、科技创新、商务等部门对M0申请引入的产业投资项目进行综合审查,审查结论作为M0供地依据。市工业和信息化部门对各区的产业资格审查工作予以总体指导。已按工业用地出让的国有建设用地,在满足产业资格审查、M0规划条件等基础上,可以通过补交土地出让金的的方式转为M0。对存量工业用地转性后可分割的产业用房建筑面积,需按国土规划部门依法受理用地单位申请签订出让合同变更协议时点同地段办公用途市场评估楼面单价的30%,乘以可分割的产业用房建筑面积补缴土地出让金,并按已出让用地剩余年期进行年限修正。

       广州这个贡献比率要大大高于东莞的“分段贡献”比例。东莞M0版本是:已出让土地改为M0或M0提高容积率容积率3.0(含)以下部分无需贡献,容积率3.0—5.0(含)部分按计容建筑面积的5%贡献产业用房,容积率5.0以上部分按计容建筑面积的10%贡献产业用房;“工改M0”:贡献不低于15%的土地。在产权分割销售方面,广州M0内的建筑,可在土地供应合同中约定按幢、层等固定界限为基本单元分割登记。分割登记的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的50%。

       但总体而言,广州M0新政和其他城市一样都在强化一点,那就是在与时俱进满足新型产业要求的同时,创新型产业用地核心中的核心就是一条——坚决地以产业为灵魂,“以产业运营为核心,严禁房地产化”。


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