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园链 | 产业地产融资模式何其多?不要再执着银行贷款

来源:园链 时间:2019/1/9 14:38:47 查阅:41

       地产以资本为王,产业以金融为先。产业地产初期投入大、回收期长、操盘风险大、政策界限模糊、不可复制性、不具标准化等特征,都为融资造成诸多障碍。产业地产大致有10种融资模式,各具特点。

产业地产融资模式

一、银行贷款

       银行贷款是最常规的地产融资渠道。产业地产多是偏远的工业用地,在银行贷款抵押方面几乎没有太多价值,银行也很难对此进行估值和冒险贷款。

       同时,产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配,且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保,融资成本较高;银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款,且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程,对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流或者不产生现金流,难以覆盖贷款本息,就难以获得银行贷款。

       当然,如果属于国家扶持的产业,如三农产业、流通行业及高新技术产业,可以相对容易获得金融企业的信贷政策支持。

       银行目前对产业地产领域比较感兴趣,因为风险积累相对少,又是政府大力扶持的市场,不过,由于这个市场缺乏标准,很难比较精准的估值和评估风险,因此其态度较为慎重。

二、信托融资

       信托是信用委托的意思,这些年来,公众的投资、理财手段最常见的就是投资购房,其次是投资股市、基金,但风险不可控,并不为公众所喜,而存银行收利息显然又太低。其实,投资信托是公众投资理财的一种不错途径,收益率相当可观。当然,这是题外话。

       信托就是“受人之托、代人理财”意思,即信托公司作为受托人向社会投资者发行信托计划产品,为需要资金的企业募集资金,由其产生的利润支付投资者信托本金及其红利。

这是常见的地产融资形式,是占产业地产商群体最大比例的融资形式,其特点是融资门槛低,选择面广,数额巨大,一直是产业园区开发商最为倚赖的融资手段,不过,融资成本高于银行贷款。

三、基金融资

       也就是产业基金融资,近年来,产业基金得到长足发展。部分私募基金投资者已经变得更加理性和成熟,往往能够承受8-10年的投资回报期,这已经契合了产业地产的特性。

       近年来,密集的产业地产私募基金涌现,与市场资金的供给量大有关联,尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金,以及看好国内产业地产前景的海外资本,成为产业地产基金的踊跃参与者。

       当下在中国产业地产领域,能够比较顺畅利用基金形式进行融资的,首推物流地产,这个从普洛斯频繁的物流地产基金案例当中已经体现得非常充分。此外,针对综合性产业园区开发类的基金也开始逐渐成熟起来。

四、夹层融资

       夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。是一种无担保的长期债务,表面上看起来是股权转让,但实际约定未来回购,并以差价作为利息或支付约定利息。在很多情况下起到“过桥”融资的作用,一般期限是一到两年。例如,做房地产夹层融资,从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。

       这种融资方式,股债间可以灵活变换,可谓“进可攻退可守”。产业地产领导者华夏幸福基业,就非常擅长这种灵活机动的融资形式。

五、债权融资

       也可以称为“债权转让式融资”。这是一种较为常见的融资形式,即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方,相当于以一定的成本提前回收了这部分现金,加快了债权盘活和资金周转速度,很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

六、债务重组

       这是一种巧妙的融资方式,债务快到期了,就来个乾坤大挪移,将这笔债务转让给别家,相当于延长了还款日期,或者说就是又借到一笔新的融资。

七、永续债

       银根紧缩的环境下,被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃,受到企业追捧。由于永续债不设还款期限,同时可不计入公司债务,企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险;对于投资者来说,利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益,堪称双赢。

八、园区PPP

       园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式,其本质仍然是一种融资手段。

PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式,这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为:

       政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司(SPV)签定特许合同(SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司),由SPV负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议,这个协议不是对项目进行担保的协议,而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定,这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是:政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。

       如果政府和产业地产商能够灵活运营PPP模式,双方能够从这种融资模式中大为获益。

九、售后回租式融资租赁

       售后回租是将自制或外购的资产出售,然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人,再从出租人手里将该物品重新租回,此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金,加速资金周转。

售后回租可选择的标的租赁物范围广,比如可以将土地一级开发的地下管廊等设施进行评估出售给投资公司,约定期限回购,并按年息比例支付租金。

十、REITs

       即房地产信托投资基金。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

       在海外市场,REITs产品几乎一半的规模都投向工业地产,尤其是物流仓储。从本质上,产业地产最核心的部分应该是收租性物业,但在国内还远远未到这种成熟的阶段,这也跟现实的金融环境不支持有很大关系。近年来,市场逐渐成熟,已经有万科前海企业公馆这种产业园区类REITs产品的发行,进行了一定的创新性探索。

       国内产业地产虽然发展了较多的融资模式,但基本以债权融资为主。债权融资均需要在固定的时间点还本付息,这势必将在某个时间点对项目产生较大的资金压力,与产业地产长期持有,稳定经营的发展模式不匹配。


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