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3年1800万方:济南标准厂房大突击!

来源:园链研究院 时间:2019/6/13 15:29:48 查阅:6043

       5月29日,济南市工信局下发《关于确认2019年度第一批次标准厂房建设项目有关问题的通知》,为整个济南市如火如荼的标准厂房建设提供了示范样板和进入门槛。

       这一通知的背景,是济南市从2018年开始要求的各区县每年分别建成面积不少于50万平米的标准厂房,让更多企业实现拎包入住,打造小微企业专业化园区群,更好的促进新旧动能转换,和扶持民营经济发展壮大。

       “按照市发改委起草的《支持县域经济发展的意见》,这个政策据说要坚持3年,每年每个区县都要搞50万方。”一位济南本地产业地产人士对编者透露。这样一来,按照济南现在12个区县计算的话,3年就是要建设1800万方的标准厂房,着实是一场狂飙式的厂房建设大突击。

       济南市发改委任张曰良曾在2018年接受媒体采访时表示,市委市政府决定市级财政统筹50亿元,每个县区5亿,就是把这个钱借给各个县区,由各个县区各自建设50万平方米标准厂房。

       为了更好的加快和指导标准厂房的建设,4月18日,济南市市政府办公厅专门发布了《关于加快工业标准厂房建设的实施意见》(下称《实施意见》),提出“加快形成一批布局合理、规模适度、配套完善、产业集聚的园区群,推动我市产业转型升级,构建龙头带动、全链集成、多维融合、开放共享的高质量发展新格局。”

       另外,3月8日,济南市政府还发布了《济南市人民政府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见(暂行)》,也就是现在大火的“M0用地”。济南也成为继广州之后在2019年发布M0新政的第二座省会城市,和继郑州之后第二个发布M0新政的内陆省会城市。

       “所以现在济南用于产业地产的工业用地主要就这两类,一个是标准厂房用地,一个就是M0用地,形成一定的差异化,这是省长刘家义亲自带队到深圳、东莞(学习M0)和浙江(学习小微园)去学习的成果。”上述人士透露。

       在标准厂房的管理机制上,济南政府指定由工信局牵头,市发改、财政、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、投资促进、行政审批服务等部门组成联席会议,统筹推进标准厂房建设管理工作。5月13日,这个“济南市标准厂房建设管理联席会议办公室”发布了《标准厂房建设项目申报暂行办法》,并在5月28日召开了联席会议第一次会议,随后第二天就发布了《关于确认2019年度第一批次标准厂房建设项目有关问题的通知》。

这个政策风向对济南的产业地产行业影响可谓重大而深远。

       一直以来,小编都把济南称为“产业地产荒漠”和“四大伤心地之一”,作为省会城市,它集中反映了整个山东经济结构上的最大掣肘:国企独大,民营经济始终处于边缘角色,发展质量与活力均不够——这种瘸腿型经济发展方式,在这些年山东经济增速减缓过程中难辞其咎,也导致主要以中小微企业为核心客户的产业地产难以有大的发展,来自天津的工业地产老前辈鑫茂、来自北京的产业地产专业户联东和产业新城龙头华夏幸福不是折戟沉沙,就是铩羽而归。

       2018年1月3日,国务院正式批复《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》。两周之后的1月17日,国家发改委正式发布《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》,山东新旧动能转换官方版正式亮相。

       大家都心知肚明,这个新旧动能转换综合试验区主要还是针对济南的,因为济南方面在2017年两会时对李克强总理提出,希望能够申请国家级新区,但国务院层面考虑到青岛已经有了西海岸新区,一个省不宜有两个国家级新区,婉拒了这一请求,而“新旧动能转换综合试验区”这个大开脑洞方案的上报,巧妙变通地规避了这一难点,让山东避免了两个国家级新区之名,却坐享两大新区之实。

       新旧动能转换的核心是谁?自然是民营经济,中小微企业;抓手是什么?必须是产业园区。因此,“各区县每年50万方标准厂房”的大突击和《实施意见》就在这样的大背景下应运而生。我们也相信,由此也将带来济南产业地产的一次狂飙突进式的大发展机遇。

       按照编者这些年的了解,在济南做产业地产过往20年都是非主流,大多数都是夹缝中求生存,因为济南政府过往更多依赖的是房地产,甚至到了近10年还没有太多产业地产基本认知。

       一直到2018年上半年,意识到必须要发展实体经济,扶持民营企业了,产业地产才开始得到济南政府的高度认可和重视,才觉得“大家是一家人”,产业地产才真正是一个城市产业良性可持续发展的帮手。这时候政府才醒悟过来,从上述政策的导向也能看出来了,包括还要求各区县对房地产的考核通通按照30%来统计。

本次《实施意见》确定了标准厂房的四种投资建设模式:

1、政府主导模式:国有平台公司开发。

2、产业运营模式:产业运营企业开发。

3、企业自建模式:企业利用自有土地开发。

4、企业联合体建设模式:多个企业联合开发。

       显然,从这些内容以及后边的很多内容中,我们都可以清晰看到模仿浙江省建设小微园区做法的痕迹。不过与平台公司相对低调而民营建设主体活跃的浙江截然相反的是,济南乃至山东的政府平台公司非常强势,而民营建设主体则相对黯淡,未来一段时期围绕标准厂房开发租售的平台公司与民营主体之争将会是一个比较尖锐和具有争议性的看点。

       《实施意见》确定了“标准厂房”定义,即“建设主体利用工业用地,按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的工业厂房,其建筑布局、形态及平面设计应体现工业建筑特征,建成后用于自持或出租、出售给企业从事工业生产经营”。

       具体的容积率、准入条件、分割转让、鼓励政策、地价计算等内容,小编也专门与济南M0做了一个对比,从而更清晰地看到两种工业用地之间的差异化标准,以适应不同产业类型和业态的需求。

       从该图对比可以很明显的看出,标准厂房用地的容积率下限和地价都略低于M0,而对自持的比例要求是30%,低于M0的50%。

       由于标准厂房很难类房地产化操作,政府给了不少鼓励政策,比如城市基础设施配套服务费按照70%征收——山东省的标准是每平米30元,如果一个园区20方方,大概可以节省180万元;比如总建面超过3万方的园区,单体三层及以上每平补助100元,鼓励厂房向上要空间,学习南方的高层厂房,不过这对北方企业的习性是一个挑战;此外还有建设主体可以向国开行等政策性银行申请中长期贷款支持,以及采取“拿地即开工”的审批模式。

       而对容易倾向房地产化操作的M0,政策则都是限制性为主,比如不得与住宅用地捆绑,必须参照工业、办公建筑设计规划进行设计,不得采用住宅、公寓类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态,这些则是吸取了深圳、东莞以及济南过去“工业综合用地”覆辙的教训。

       总体而言,济南本次关于标准厂房建设的大突击对民营企业是一个利好,目前标准厂房的申报如雨后春笋,十分踊跃。但从另一个层面也需要注意,一哄而上也可能会产生不切实际的问题,比如建筑质量的问题,供应需求的断层,对正常市场体系的冲击等等,可以想见,未来3-5年济南产业地产市场的同质化竞争将会异常的激烈,市场主体如何从硬件载体开发建设转向比拼综合实力与服务运营的内涵式护城河也将变得非常关键。

       其实,不止是济南,整个山东省层面也都非常注重从工业用地这个生产资料和园区载体层面的创新供给。

       1月28日,山东省自然资源厅发布了《关于进一步加强民营经济土地政策落实的通知》,小编将其称之为“工业用地12条”。其中包括“支持和鼓励各地建设高标准厂房,高标准厂房可按幢、层等独立使用权属界线封闭的空间为基本单元,分割登记和转让”以及“对各市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,土地出让底价可按不低于所在地土地等别对应全国工业用地出让最低价标准的70%执行”等内容。

       在山东大地上,从政府意志到民间资本,从外来资方到本土民营经济体,一场积极推动以产业园区承载和驱动新旧动能转化的大幕已经拉开。以济南为代表的整个山东省能否借助本轮新旧动能转换战略机遇,打破思想牢笼,大胆改革进取,进而促进山东区域产业地产的崛起,是一个非常值得期待的重大看点。


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