招商引资是一项涉及全局和系统性的工程，它既涉及多个不同的方面和环节，又是一个各方面相互联系的整体。为达到预期目的，必须做好招商引资的策划和统筹。
一、园区的招商流程及策略
图1：园区招商流程
中国式园区招商运营路线图：流程、策略和关键点，都在这里！招商引资是一项涉及全局和系统性的工程，它既涉及多个不同的方面和环节，又是一个各方面相互联系的整体。为达到预期目的，必须做好招商引资的策划和统筹。招商引资策划和程序要做到确立目标-广泛搜集各方面资料-制订各类方案-比较选择各类方案-方案的实施-方案实施后跟踪和反馈。做好招商引资的形象设计、宣传和推介、树立良好的区域形象和品牌。招商中的形象问题，归根结底是区域形象问题。随着招商引资区域竞争的日益激烈，招商中的形象问题也就显得十分重要。
图2：园区招商五大系统
中国式园区招商运营路线图：流程、策略和关键点，都在这里！项目是招商引资的载体。各级政府必须搞好项目储备、切实做好项目前期工作，围绕各地产业发展导向、资源条件、发展需要，加强项目收集、筛选、加工、准备等基础性工作，精心选择、包装、储备一批招商项目，建立招商引资项目库，集中力量对建设条件成熟、市场前景广阔、预期效益好的项目进行论证包装，加强项目的动态管理，不断提出具有吸引力的招商引资项目，做到储备一批、推出一批、开工一批，确保吸引外来投资连续推进，使招商引资工作扎实有效，稳步推进。
项目的领域：在抓项目上，要围绕“一个中心，两大基地”的构想多动脑筋。根据既往的经验注意从以下10 个方面筛选项目：（1）现有企业技改项目；（2）优势产品扩张项目；（3）地方资源开发项目；（4）农业产业化项目；（5）产学研联合项目；（6）加工贸易项目；（7）服务产业项目；（8）基础设施项目；（9）盘活存量的项目；（10）民间自主开发的项目。
招商项目的管理必须要有与管理任务相结合的专职机构，规范操作行为，努力营造一种促进项目实施的软硬环境，使项目向洼地主动集聚；要真心实意为投资者服务的正确态度，为项目直接提供全方位的服务，切实保护投资者的利益；要完善项目管理运行机制，做到工作有章可循，有计划目标，有检查评比，考核奖惩等配套措施；从实际出发，因地制宜，采取现代管理手段，不断探索和完善招商引资项目管理的新办法。
对招商项目进行经济、社会与环境的综合评价是衡量招商引资成效的重要内容，是招商引资项目管理的一个重要组织部分。招商项目评析必须制定和掌握好原则方法，步骤和评价指标体系，并进行正反经验总结，充分认识招商形势，正确评价招商成果，进一步坚定招商信心，促进思想和理念的变革和创新，不断拓宽招商引资思路。
二、园区的运营管理分析
图3：园区投资决策与概念定位
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1、园区的运营与开发建议
产业园运营与房地产开发有莫大的关系，但又有着巨大的差别，由于前者投资运营的长期性，决定了运营者必须具备负责到底的产业服务，做有产业服务能力的“庄主”而不是卖完走人的“地主”。科技园区的收益是长期性的，园区发展好，可以长期盈利，但做不好很快就会垮下去，要获得成功，运营管理这必须有产业服务的能力。在众多的园区类型中，专业园区对产业服务的要求更高。无论软件园、生命园、医药园还是环保园等等，园区必须配备熟悉该产业的人员进行管理。
对于当下部分房地产开发商要进入产业园开发的现象，政府仍然扮演着重要的角色。无论哪种形式，要做好产业园，开发企业必须要做成政府的抓手，跟政府保持紧密的联系。
2、提升园区运营效率的三要素
随着城市经济的发展，我国园区经济得到迅猛发展。园区发展已日益从过于依赖地理位置优势，发展到需要通过运营效率来增强园区价值能力的阶段。如何构建高效的组织架构、产业链条和服务集群，提升园区运营效率，是摆在中国各类园区面前的重要挑战，同时也是园区“二次创业”的关键瓶颈之一。
图4：产业园管理发展进程图
中国式园区招商运营路线图：流程、策略和关键点，都在这里！构建高效的管理模式和组织架构是提高园区运营效率的前提；园区运营管理模式和组织结构本身并没有什么优劣之分，而他们与园区环境的适配性才是决定园区运营效率高低，甚至是决定园区长期发展命运的根本。由于企业管理可以实现园区与企业保持实时信息沟通，进行充分的信息交流与共享，优化信息链管理，园区通过掌握企业的最新动态从而为企业提供差异性的服务。因此，随着市场经济的不断发展，在世界全球化和经济一体化的共同促进下，企业管理型将是未来园区运营模式的主要发展方向。
产业集群的构建是园区运营效率的关键。而园区能否形成明确的产业定位和功能定位，这是能否构建高效的产业链条的重要基础。产业集群是一种迄今为止所能明晰的、最经济、最有效率的产业空间组织形态，若产业集群缺乏明确定位，则会导致规模经济效率低下，从而制约园区经济和社会效应提升。
配套服务效率是园区运营效率的基本保障。在园区形成明确产业定位基础上建立合理的服务配套集群，将有效提升目标产业入驻后的发展效率。对于任何企业，没有高效率运作的保障，则无法在激烈竞争的现代市场保持竞争优势。在完善园区产业链的同时，给园区内的公司及机构提供完善、方便的服务设施，提高对园区的环境服务能力和资源整合能力，提升园区配套服务的集群化程度，是促进园区经营效率提高的保障。
三、园区主要盈利模式
图5：园区主要盈利模式对比
中国式园区招商运营路线图：流程、策略和关键点，都在这里！无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：
土地收益，园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。
房地产开发收益，就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种
