从2016年底进入园区改造领域，一路走来，根据自己的所见所闻，总结出园区改造业务成败的三大关键：精定位、控制本、“偷”面积。下面分别予以阐述：
精定位
定位、定位、定位，美国营销专家艾·里斯和杰克·特劳特提出的定位理论为整个商业经济树立了Flag。精准定位也是园区改造成败的关键。之前论述过，有兴趣的朋友可以回头看看。
控成本
作为轻资产模式下的园区改造业务，成败的核心还是财务指标的表现，核心指标如IRR。如果说租金是市场化的，难以实现溢价，那么园区改造的成本就决定了IRR的高低。我认为有以下4个因素是影响园区改造成本的关键，一定要把控好：
租入成本：一般是最大的成本，由免租期、租金和涨幅等因素决定，当然是占市场租金的比重越低越好；
建安成本：一般是第二大块成本，最能够反映工程团队的作战水平；
机会成本：这里主要指的是工期长短对整个成本的影响，由于租期一定（最长不超过20年），工期延长会直接侵蚀租赁成本及收益期限，对财务模型构成重大影响，所以要想项目成功，一定要“抢时间”；
融资成本：构成对成本体系的直接影响，目前市场利率分化比较严重，国企一般可以享受比较便宜的资金成本，而市场对民企并不友好。
“偷”面积
在目前盈利模式主要是租金差价的情况下，要想收益最大化，实现更漂亮的财务模型，除了“节流”还要“开源”。在“营业收入=计租面积*租金”的公式下，一方面应该努力提升租金溢价，难度较大；另一方面就是尽可能的增加可租赁面积，主要以下几个方法可供参考：
违建：就是在规划之外的搭建，这块有拆除风险，特别是在上海严峻的拆违形势下；
临建：即临时建筑，通过搭建临时建筑实现可租赁面积的增加，如宝山智慧湾科创园，虹口明珠园集装箱创客走廊等，需要取得政府许可；
“无中生有”：文字游戏，不多说；
提高容积率：正规途径，但一般涉及到土地变性，需要补交土地出让金，做好财务平衡。
